親の土地に家を建てるときの注意点｜贈与税はかかる？将来の相続で揉めない備え

「タダで借りる」＝使用貸借のしくみ

親の土地を無償で借りて子が家を建てる関係は、法律上「使用貸借（しようたいしゃく）」と呼ばれます。親子の信頼関係にもとづく個人的な貸し借りで、お金を払って借りる「賃貸借」（借地権）とは法律上も税務上も別物です。契約書は必須ではありませんが、後述の相続トラブル対策として、使用貸借であることを書面に残しておく価値があります。

贈与税がかからない理由と、逆にかかるケース

土地をタダで使わせても、使用貸借による利益には贈与税を課さないのが税務上の確立した取扱いです。「土地の利用権をもらったのでは？」と心配になりますが、使用貸借の利用権は財産価値ゼロとして扱われるため、課税されません。固定資産税を親が払い続けても同様です（子が払っても使用貸借のままとされます）。

逆に、贈与税が問題になるのは次のケースです。

地代を払ってはいけない理由

「タダでは悪いから」と地代を払うと、関係が使用貸借から賃貸借に変わり、かえって話が複雑になります。

① 親に不動産所得が発生──受け取った地代は親の所得となり、確定申告の手間と税負担が生じます。
② 借地権の問題が生まれる──賃貸借になると、その土地に借地権という強い権利が観念され、権利金の授受がないことについて税務上の論点（認定課税の検討）が生じ得ます。個人間では直ちに課税とならない扱いが一般的ですが、わざわざ論点を作る行為であることに変わりありません。
③ 相続時の評価も複雑化──使用貸借なら評価はシンプル（後述）ですが、賃貸借が絡むと貸宅地・借地権の評価に分解する必要が出てきます。

住宅ローンと担保｜親を巻き込む3つの形

子が住宅ローンを組む場合、土地が親名義のままだと、金融機関は通常、親の土地にも抵当権の設定を求めます。親の関与のしかたは主に3つです。

本当の落とし穴：将来の相続で起きること

使用貸借で建てた家の「請求書」は、親が亡くなった日に届きます。起きることは3つです。

① 土地は減額なしの評価で遺産に入る──使用貸借の土地は、貸宅地のような減額がなく自用地として100%の評価で相続財産になります（評価の出し方はこちら）。
② 兄弟との分割が難題になる──あなたの家が建っている土地は、事実上あなたしか使えません。しかし遺産としては兄弟にも権利があります。「土地はあなたが相続し、他の財産や代償金で兄弟と調整」が定石ですが、他に財産が少ないと調整原資がなく、対立の火種になります（兄弟で揉める6大原因）。
③ 「タダで使ってきた利益」を特別受益と主張される──長年の無償使用を特別受益として持ち戻すべきだ、という主張が兄弟から出ることがあります。土地の使用貸借について結論は事案によりますが、感情面の「ずるい」が法律論の形で噴き出すポイントだと理解しておいてください。

揉めないための4つの備え

備え①：家を建てる前に、兄弟を交えて共有する──「この土地に長男が家を建てる。相続のときは長男が土地を引き継ぐ想定」という方針を、建てる前に家族全員で共有するのが最大の予防です。家族会議の合意書として書面に残せば、記憶の食い違いも防げます。
備え②：親に遺言書を書いてもらう──「土地は長男に相続させる」という遺言書があれば、分割協議での対立を構造的に防げます。他の兄弟の遺留分に配慮した配分・付言事項もセットで。
備え③：調整原資を用意する──代償金の原資として、親の生命保険（受取人＝土地を継がない子）を活用する設計が実務では有効です（生命保険の非課税枠）。
備え④：小規模宅地等の特例の要件を意識しておく──親と同一生計の子がその土地に住んでいる場合など、要件を満たせば相続時に土地の評価を8割減にできる可能性があります。二世帯住宅の建て方や生計の状況で結論が変わるため、建てる前に特例の要件を確認し、大きな計画なら税理士に相談する価値があります。

よくある質問