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二世帯住宅と小規模宅地の特例｜登記の形で8割減が変わる
親と二世帯住宅に住んでいる子は、親が亡くなったとき「同居親族」として自宅の土地を8割減で相続できる——これが原則です。ところが同じ二世帯住宅でも、登記の形が「区分所有」だと、親の居住部分に対応する土地しか特例の対象にならないという落とし穴があります。
この記事は、二世帯住宅の相続で最も差がつく「登記の形」に絞って整理します。特例の全体像は「小規模宅地等の特例をわかりやすく」、別居の子の場合は「家なき子特例」をどうぞ。
①二世帯住宅は、玄関・台所・風呂が別の完全分離型でも、一棟の建物なら親と子は「同居」として扱われ、子が土地を取得すれば330㎡まで8割減の対象になる ②例外は区分所有登記。親の部分と子の部分を別々の建物として登記していると、親の居住部分に対応する土地だけが対象で、子の部分に対応する土地は8割減にならない ③親の単独登記か親子の共有登記なら、建物全体が一体として扱われ、土地全体が対象。建てる前の登記設計が最大の対策 ④すでに区分所有登記なら、相続前に合併登記や持分の整理で直せる場合がある。申告期限まで子が居住・保有し、税額ゼロでも申告する
二世帯住宅は「同居」になるのか——完全分離型でも原則同居
小規模宅地等の特例で「同居親族」として自宅の土地を8割減にするには、亡くなった親と同じ建物に住んでいたことが要件です。二世帯住宅は、内部で行き来できる完全同居型・一部共用型と、玄関から水まわりまで別の完全分離型に分かれますが、2014年（平成26年）以降は構造上区分されていても、一棟の建物であれば同居として扱うことになっています。
つまり「玄関が別だから同居ではない」という心配は原則不要です。要件は、子が申告期限（10か月）までその家に住み続け、土地を保有していること。母屋と離れのように別棟になっている場合は同じ建物ではないため、同居の判定は別の話になります。
区分所有登記だけが例外——どこまでが8割減か
| 建物の登記 | 親と子の扱い | 8割減の対象になる土地 |
|---|---|---|
| 親の単独登記 | 同居 | 土地全体（330㎡まで） |
| 親子の共有登記 | 同居 | 土地全体（330㎡まで）。持分割合は問わない |
| 区分所有登記（親の部分と子の部分を別建物として登記） | 別々の建物に住む扱い | 親の居住部分に対応する土地だけ。子の部分に対応する土地は対象外 |
区分所有登記とは、分譲マンションのように一棟の中の各部分を独立した建物として登記する形です。二世帯住宅を建てる際、親子それぞれが住宅ローンを組むために勧められることがあり、この形にすると税法上は「親の家」と「子の家」が別々に存在することになります。結果、子は親の家に同居していたとはみなされず、子が取得する土地のうち親の部分に対応する分しか8割減になりません。土地の半分が対象外になれば、税額の差は数百万円になることもあります。
建てる前にできる対策——登記の形を選ぶ
これから建てるなら、対策は登記の段階でほぼ決まります。
- 区分所有登記を避ける——親の単独登記か共有登記にする。住宅ローンの都合で区分所有を勧められたら、税務上の影響を先に確認する
- 土地は親名義のままにする——特例は「亡くなった人の土地」に使うもの。土地を先に子へ贈与すると、その部分は特例の対象外になります（「親の土地に家を建てるときの注意点」）
- 配偶者がいる場合の順番——一次相続で母が取得すれば無条件で8割減。二次相続で子が同居親族として取得する設計にすると、二回とも特例が使えます
- 住み続ける前提を家族で共有する——申告期限までの居住・保有が要件。相続後すぐ売る・引っ越す予定なら、特例は使えません
相続後・すでに区分所有登記の場合の対策
すでに区分所有登記の二世帯住宅に住んでいる場合も、打つ手はあります。
- 相続前：登記を直す——区分所有の2つの建物を1つにまとめる「合併登記」を行い、親子の共有登記にする方法があります。構造上の要件と司法書士・土地家屋調査士の手続きが必要で、持分の移動に贈与税がかからないよう設計します
- 相続前：子の部分を親へ移す——子の区分建物を親に売買・贈与して親の単独所有にする方法。譲渡所得や贈与税の検討が必要です
- 相続後：親の部分に対応する土地は確実に使う——直せないまま相続が起きたら、少なくとも親の居住部分に対応する土地は8割減の対象。この部分を同居の子が取得するよう遺産分割で決め、申告期限内に協議を成立させます
いずれも、税額ゼロになる場合でも申告書の提出は必須で、登記事項証明書と住民票を添付します。登記の形は自分では判断しにくいため、法務局で建物の登記事項証明書を取り、「区分建物」と記載されていないかを確認するところから始めてください。
特例を活かす分け方を、協議書に——二世帯住宅の土地は同居の子が取得し、他の財産で調整する。遺産分割協議書の下書きを画面のステップに沿って無料でつくれます。
遺産分割協議書をつくるよくある質問（FAQ）
完全分離型で親と会うのは月に数回です。それでも同居ですか？
同居です。判定は生活の交流の頻度ではなく、同じ一棟の建物に住んでいたかです。完全分離型でも、区分所有登記をしていなければ同居親族として扱われます。ただし住民票を親と別の世帯にしていても問題はありませんが、子が実際にはそこに住んでおらず、住所だけ置いている場合は同居とはみなされません。水道光熱費や郵便物などの実態が問われることがあります。
区分所有登記かどうか、どうやって確認しますか？
法務局で建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を取ると、区分所有の場合は「区分建物」として表題部に専有部分の記載があり、親の部分と子の部分がそれぞれ別の家屋番号で登記されています。一つの建物として登記され、所有者欄に親（または親子の共有）と書かれていれば区分所有ではありません。固定資産税の納税通知書が親子それぞれに別々の建物として届いている場合も、区分所有の可能性が高いので確認してください。
土地が親と子の共有名義です。特例はどうなりますか？
特例の対象になるのは亡くなった親の持分に対応する土地だけです。子がすでに持っている持分は、もともと子の財産なので相続税の対象外であり、特例の話にもなりません。建物の登記が区分所有でなければ、親の持分部分の土地は子が同居親族として取得することで8割減になります。土地を先に子へ移していると、その分だけ特例で減らせる財産が減ることになるため、建てる段階では土地を親名義に残すのが基本です。
兄弟のうち、二世帯住宅に同居していない弟が土地を相続すると？
同居していない弟が土地を取得しても、同居親族の特例は使えません。家なき子特例も、同居している兄がいる以上は前提を欠くため使えません。特例を使うには、同居している兄が土地を取得する必要があります。弟の取り分は預貯金など他の財産で調整するのが基本形です。土地を兄弟で共有にした場合、兄の取得分だけが特例の対象になり、弟の持分は対象外となります。
まとめ
二世帯住宅は完全分離型でも一棟なら「同居」——同居の子が土地を取得すれば330㎡まで8割減です。例外は区分所有登記で、この形だけは親の居住部分に対応する土地しか対象になりません。建てる前なら親の単独登記か共有登記を選び、土地は親名義に残す。すでに区分所有なら合併登記や持分の整理で直す余地があり、直せなくても親の部分は確実に使う。登記事項証明書で「区分建物」の記載を確認することが、すべての出発点です。
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この記事の監修
ゾウゾクグループ
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