ホーム ／ ゾウゾクノート ／ 相続した空き家を売るなら3,000万円特別控除
相続した空き家を売るなら3,000万円特別控除｜要件と期限
相続した実家を空き家のまま持ち続けるか、売るか。売る決断をしたなら、まず確認したいのが被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例——いわゆる空き家の3,000万円特別控除です。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
ただしこの特例は要件が細かく、期限を一日でも過ぎるとゼロになります。売却益にかかる税金の全体像は「相続した不動産を売却したときの税金」に譲り、この記事では空き家特例に絞って、要件の確認と期限に間に合わせる段取りを解説します。
①旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築）で、被相続人が一人で住んでいた家屋が対象。マンションなど区分所有建物は対象外 ②期限は二重——相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度の適用期限内の譲渡 ③売り方は「耐震基準に適合させて売る」か「取り壊して敷地を売る」 ④取得費加算の特例とは選択制。どちらが有利か比較してから申告する
空き家特例とは——何がいくら変わるのか
相続や遺贈で取得した被相続人の自宅（家屋とその敷地）を売ったとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を特別控除できる制度です。たとえば売却益が2,000万円なら課税される譲渡所得はゼロに、4,000万円なら1,000万円まで圧縮されます。放置した場合の固定資産税や管理の負担（「空き家を放置するとどうなる？」）と比べても、使えるなら使わない理由がない特例です。
ひとつ注意があります。令和6年以後の譲渡では、特例を使う相続人が3人以上いる場合、控除の上限は1人あたり2,000万円に下がります。共有で相続して売る場合は人数を先に確認してください。
適用要件チェック——落ちやすいのはここ
| 項目 | 要件のめやす | 落ちやすい点 |
|---|---|---|
| 家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋 | 区分所有建物（マンション等）は対象外 |
| 住まい方 | 相続の直前、被相続人が一人で居住（老人ホーム入所中でも一定の要件で可） | 同居人がいた場合は対象外 |
| 相続後の使い方 | 売るまで事業・貸付け・居住に使っていない | 一時的に貸すと適用できなくなる |
| 期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度の適用期限内 | 遺産分割の話し合いが長引くと間に合わない |
| 売却価額 | 1億円以下（同じ家屋・敷地を売った相続人の分と合算） | 共有者の売却分も合算して判定 |
とくに見落とされやすいのが「相続後に一度も貸していないこと」です。空き家がもったいないからと短期間でも貸してしまうと、その時点で対象から外れます。売る可能性が少しでもあるなら、貸す前に必ず判定してください。実家をどうするかの選択肢全体は「相続した実家をどうする？」で整理しています。
取り壊すか、耐震改修して売るか
旧耐震の家屋をそのまま引き渡しても特例は使えません。売り方は次の二択です。
- 耐震基準に適合させて売る——耐震改修をして家屋ごと売る方法。改修費用と売値の上乗せを比較して判断します
- 取り壊して敷地だけ売る——実務で多い方法。解体費用はかかりますが、買い手がつきやすくなります
令和6年以後の譲渡では、引き渡した後、譲渡の翌年2月15日までに買主側が耐震改修または全部の取り壊しを行った場合も適用できるようになりました。「壊してから売る」以外の選択肢が広がっています。解体して更地にすると翌年からの固定資産税が上がる点は織り込んでおきましょう。
空き家を売って代金を分ける予定なら、遺産分割協議書の段階で「売却して分ける」と決めておく換価分割の形が実務的です。誰の名義で売るか、特例を誰が使うかで手取りが変わるため、分け方と特例はセットで設計してください。
取得費加算との選択と、申告までの段取り
相続税を納めた人には、納めた相続税の一部を取得費に加算できる取得費加算の特例もあります。ただし同じ資産について空き家特例との併用はできず、どちらか一方の選択です。相続税の負担が大きい場合は取得費加算のほうが有利になることもあるため、両方で試算してから選びます。
- 要件の事前判定——上の表で確認し、迷う点は売る前に税務署へ相談する
- 市区町村で確認書を取る——家屋の所在地の市区町村に申請し、被相続人居住用家屋等確認書の交付を受ける。発行まで日数がかかることがあります
- 売却して確定申告——特例は申告して初めて適用されます。譲渡の翌年に、確認書などを添えて確定申告を行う
期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」。遺産分割・解体・売却活動・確認書の取得をこの期間に収める必要があるため、売る方針が固まったら早めに動き始めるのが安全です。
売って分けるなら、協議書に「換価分割」と明記を——誰が売主になり、費用と代金をどう分けるかを先に固めると、特例の適用も申告もスムーズです。遺産分割協議書の下書きは無料・登録不要でつくれます。
遺産分割協議書をつくるよくある質問（FAQ）
いつまでに売れば特例に間に合いますか？
期限は二重にあります。まず相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。あわせて、制度自体の適用期限（2026年8月時点では令和9年12月31日までの譲渡）に収まっていることです。適用期限は税制改正で延長されてきた経緯がありますが、延長を前提に先送りするのは危険です。売る方針なら、遺産分割と確認書の取得を含めて逆算で動いてください。
マンションでも使えますか？
使えません。この特例は区分所有建物登記がされている建物を対象外としており、分譲マンションは典型的にこれに当たります。マンションを売る場合は、取得費加算の特例など他の制度で税負担を抑えられないかを検討します。マンション特有の判断材料は「相続したマンションをどうする？」も参考にしてください。
兄弟で共有相続した場合、控除はどうなりますか？
共有で相続して要件を満たして売れば、特例は相続人ごとに適用できます。ただし令和6年以後の譲渡では、特例を使う相続人が3人以上いると1人あたりの上限が2,000万円に下がります。また売却価額1億円以下の判定は、同じ家屋・敷地を売った相続人全員の対価を合算して行います。分け方によって世帯全体の手取りが変わるため、協議の段階で試算しておきましょう。
取得費加算の特例と両方使えますか？
同じ資産については併用できず、どちらか一方の選択になります。空き家特例は最大3,000万円の控除、取得費加算は納めた相続税のうち売った資産に対応する分を取得費に上乗せする仕組みです。相続税をほとんど納めていなければ空き家特例が有利なことが多い一方、相続税の負担が大きい場合は逆転もあり得ます。申告後の選び直しは原則できないため、必ず両方で試算してから申告してください。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は、旧耐震・被相続人の一人暮らし・売るまで貸さない・期限内の譲渡という要件がそろって初めて使える特例です。売り方は耐震改修か取り壊しの二択で、令和6年以後は買主側で行う形も認められました。取得費加算とは選択制なので、必ず両方で試算してから申告すること。期限は待ってくれません。売る方針が固まったら、遺産分割・確認書・売却活動を逆算で段取りしましょう。（要件の細目と適用期限は年度の改正で変わります。実行前に税務署でご確認ください）
空き家を売って分けるなら、協議書の下書きを無料で
「売却して代金を分ける」と決めた分け方を、そのまま遺産分割協議書の形に。画面のステップに沿って入力するだけで下書きが完成します。登録不要・ブラウザだけで完結します。
あわせて読みたい
この記事の監修
ゾウゾクグループ
長年にわたり相続分野で積み重ねてきた経験を活かし、zouzoku（ゾウゾク）を運営しています。相続・家族信託・終活に関する書類作成ツールと解説記事を提供しています。